21.09.2017
 
קווים לדמותה של התוכנית להוזלת מחירי הנופש

 

 

מאת יוסי פישר *

אמש השתתפתי במסיבת עיתונאים משותפת לשר האוצר ושר התיירות שכותרתה היתה: "התוכנית הלאומית להוזלת מחירי הנופש בישראל - מחירי החופשות יוזלו בשיעור של 20% בתוך כ-5 שנים". התוכנית מתבססת כולה על הרעיון שהגברת ההיצע המלונאי באופן מאסיבי יוביל לירידת מחירים. חוק כלכלי פשוט, שהגברת ההיצע תוביל להגדלת התחרות ובהכרח לירידת מחירים. אז בואו נצלול לנבכי עיקרי התוכנית.

לפי נתוני משרד התיירות כפי שהוצגו בפני העיתונאים, בעשור האחרון נבנו בישראל בסך הכל כ-3,000 חדרי מלון. עליה של 6% במלאי החדרים הכולל של ישראל. לעומת זאת מחירי המלונות בישראל עלו בעשור האחרון בסדר גודל של 70% .

לדברי משרד התיירות, המחסור החמור בחדרי מלון נובע משתי סיבות עיקריות:

  • הקשיים הבירוקרטים בתכנון והקמת מלונות בישראל.

  • רמת סיכון כלכלית גבוהה הגורמת לקשיים גדולים בקבלת מימון מגופים פיננסיים ולהגדלת עלות ההון בפרויקט.

לצורך כך חברו משרד התיירות ומשרד האוצר ומגישים לאישור הממשלה את התוכנית הלאומית שכוללת בתוכה מספר אלמנטים חשובים ועקרוניים:

ראשית: לראשונה בתי מלון חדשים יוגדרו כתשתיות לאומיות ותכנונם יאושר במסגרת הוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל) ולפי דברי השרים ופקידיהם יביא לקיצור משמעותי של התהליכים התכנוניים והסטטוטוריים מפרק זמן של 36-42 חודשים בממוצע לסדר גודל של 12-18 חודשים.

שנית: וועדות תכנון ובניה מקומיות יוכלו לאשר שימוש של עד 20% משטח המלון לטובת מגורים מה שאמור לתרום באופן ישיר להורדת הסיכון ליזמים וכן למוסדות הכלכליים הממנים את בנית הפרויקט.

אם כך מה בכל זאת חסר פה?

מה שחסר פה היא קצת הבנה מלונאית מעמיקה. בואו נניח שיזם רוצה לבנות מלון בתל-אביב או בירושלים - אזורי ביקוש מרכזיים לדיור ולתיירות. ייעוד הקרקע המקורי של הקרקע הוא מלונאי והיזם רוצה לממש 20% מהיקף הפרויקט לדירות. איזה סוג דירות יעדיף היזם לבנות? מחשבה מעמיקה תביא את היזם לרצות לבנות דירות יוקרה שיעניקו ליזם פרמיה גבוהה ככל האפשר למחיר הקרקע. בפועל, תהיה לאיכות הדירות השפעה גם על אפיון המלון. הרי ברור שדירות יוקרה לא יוכלו לשכון במעטפת אחת עם מלון תיירות עממי ברמת שלושה כוכבים ללא שטחי ציבור.

מי יהיו הקונים של דירות אלו? סביר בהחלט להניח שאלו יהיו בעיקר יהודים אמידים, תושבי חוץ ומשקיעים שירצו לעצמם דירת נופש רשומה בטאבו עם שרותי מלון צמודים. המשמעות היא גם עליה במחירי הדיור וגם עליה במחירי המלונות.

לכל מי שקורא את הדוחו"ת שהוציאו גורמי מקצוע בינלאומיים, ועדות של משרד התיירות עצמו ודו"חות של בנק ישראל, ברור שהמחסור בחדרי מלון הוא בעיקר במלונות עממיים. המשמעות היא שבפועל, אנו נותנים תמריץ כלכלי ליזמים לבנות עוד מלונות יוקרה שנמצאים מחוץ להשג ידה של התיירות ההמונית. הפרדוקס הוא שמצד אחד ישראל פותחת את שמיה לטיסות לואו-קוסט מאירופה שבהגדרה מיועדות לתיירות עממית אך מן הצד השני מעניקה תמריץ ליזמים להקים עוד מלונות יוקרה.

נקודה נוספת היא מתן מענה לבניית מלונות חדשים בפריפריה. במשרד התיירות קיימת תוכנית גרנדיוזית לתוספת של מעל 3,000 חדרי מלון חדשים באיזור תיירות חדש מצפון לאיזור התיירות הקיים בעין בוקק בים המלח. כיצד מכירת דירות במלונות בים המלח תפתור תקל על משבר הדיור? מי בכלל רוצה לגור בעין בוקק?

מה לגבי מדיניות המענקים באיזורי פיתוח א'? האם יזם שירצה לבנות מלון בירושלים יהיה זכאי למענק על המלון וגם להפיכת 20% מהשטח המלונאי למגורים?

אם אכן כך הדבר, הרי ברור לכל מי שעיניו בראשו שהמלונאות תהפוך כמו בשנות ה-80 לתחום פעילות של קבלנים וספקולנטים ופחות של רשתות בתי המלון הבינלאומיות, אותן רוצה שר התיירות למשוך ארצה.

כמה בתי מלון אתם מכירים בהם מתגוררים ב-20% מהשטח אנשים רגילים, משפחות? היכן ישחקו הילדים של בעלי הדירות, בלובי של המלון? כיצד טכנית אפשר לשלב 20% דירות מגורים בתוך שטח מלונאי?

בסוף שנות ה-90, כאשר שימשתי כנציג רשת המלונות השווייצרית מובנפיק, פעלנו עם יזם מקומי להקמת מלון על חוף ימה של תל אביב. המלון מוכר כיום כמלון רויאל ביץ' והוא כולל בעצם מבנה אחד המחולק פיזית לשניים. חלקו העליון הוא דירות יוקרה וחלקו התחתון מלון יוקרה שמנהלת רשת ישרוטל. התכנון של פרויקט כזה יקר באופן משמעותי מבניית מלון 'רגיל' מכיוון שיש צורך בהפרדה פיזית בין אורחי המלון ובין דיירי הבניין. החל ממערכות חשמל, מים ומיזוג, עובר למעליות ואפילו כניסה וחניון.

האם מישהו מהאנשים שעמלו על התוכנית הזו וניכר שכוונתם טובה, חשב על הנקודות הללו?

אז נכון, סביר להניח שלא שר האוצר ולא שר התיירות יהיו בתפקידיהם הנוכחיים עוד חמש שנים ובטח שלא עוד 10 שנים, אך אנחנו נצטרך להתמודד עם ההשפעות ארוכות-הטווח של התכנית הזו. האם התוכנית תביא לתוספת של 27,000 חדרי מלון תוך עשור מהיום? מסופקני.

הצעתי לכבוד השרים היא להביא לאישור הממשלה ביום ראשון הקרוב את התוכנית לקיצור ההליכים הביורוקרטיים. בתי מלון חדשים יוגדרו כתשתיות לאומיות ותכנונם יאושר במסגרת הוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל). את נושא עירוב השימושים ומתן אפשרות לשימוש של עד 20% משטח המלון לטובת מגורים יש לבחון יותר לעומק. להתייעץ עם גורמי מקצוע מקומיים ובינלאומיים ולנסות לבחון מה נעשה במדינות אחרות.

דוגמה לכך הבאתי עוד בשנת 2011, עת בה ניסיתי לקדם מהלך שבו יזמים של מגדלי משרדים לאורך ציר איילון בו יוקמו כ-20 מגדלי משרדים ענקיים בעשור הקרוב, יזכו בתוספת זכויות בניה מעבר למעטפת הקיימת ובתנאי שיקימו בפרויקטים אותם הם מתכננים מלונות עממיים ברמה של שלושה כוכבים. מה שמוגדר במלונאות LIMITED SERVICE HOTELS. מה באמת משנה למישהו אם במגדל שיוקם בשטח של מערכת ידיעות אחרונות ליד מרכז עזריאלי יהיו 60 קומות במקום 50 בתכנון המקורי?

חיבור של בנייני משרדים עובד בהצלחה בעולם וגם בישראל. דוגמה טובה לכך היא מלון קראון פלאזה במרכז עזריאלי, בו 10 הקומות התחתונות מעל המרכז המסחרי משמשות כמלון ושאר הקומות מעל משמשות כמשרדים. מדוע ששטחים מעל תחנות רכבת ותחנות אוטובוס מרכזיות לא ישמשו רק למסחר ומשרדים וינתנו לבעלי הקרקע זכויות בניה נוספות בתנאי שיבנו בשטחים הנוספים מלונות עממים?

לסיכום: יוזמת השרים המכובדים ברוכה, אך יש צורך במחשבה עמוקה יותר לפני שרצים קדימה. אני מציע להתחיל בקריאת דו"ח וועדת בר ניר לבחינת יוקר המוצר התיירותי בישראל.

 

 

___________________________________________________

* מומחה תיירות, בעלי חברת VISION HOSPITALITY & TRAVEL

 

12/11/2015