17.02.2019
 
סקירת כנס הסבת משרדים למלונאות בתל אביב

 




מאת יוסי פישר


הבוקר התתקיים הכנס להסבת מבני משרדים לבתי מלון בתל אביב יפו. ההפתעה הגדולה ביותר עבורי, כמי שהשתתף במשך השנים באי אלו כנסים שארגן משרד התיירות, היא העניין הרב שהכנס הזה משך. האולם היה מלא מפה לפה ביזמים ובנציגים של חברות שבאו לשמוע. כמה מלא? לא היו מקומות ישיבה ואנשים עמדו בחלקו האחורי של האולם. לדברי המארגנים במשרד התיירות, בתוך שלושה ימים מפתיחת ההרשמה לכנס - ההרשמה היתה כבר מלאה וחלק מהאנשים שרצו להגיע צפו בכנס בשידור הישיר בפייסבוק.

היו שם אנשי תיירות ומלונאות ותיקים דוגמת עמי פדרמן סגן יו"ר רשת מלונות דן, ד"ר רוני פיבקו מנכ"ל קבוצת קלאב הוטל, עו"ד יהודה רווה לצד יזמי תיירות חדשים יחסית, דוגמת ליאון אביגד מבעלי רשת מלונות הבוטיק והלייפסטייל בראון.

את דברי הפתיחה בכנס נשא אמיר הלוי מנכ"ל משרד התיירות, שתיאר את פעילות המשרד בשנתיים האחרונות ברמת המאקרו. הנקודה שעלתה והודגשה בדבריו היא הרצון העז לגבות את תנועת השיא בתיירות הנכנסת לישראל בפיתוח תשתיות תיירות בתחומי האירוח השונים . מבתי מלון קלאסיים ועד אכסניות ו"פודים", בדומה לפרויקט שכבר עובד בעיר עכו. יש לחשוב "מחוץ לקופסא" על מנת לתת מענה טוב ומהיר לפער שנוצר בין שיווק התיירות והגעת התיירים לישראל לבין מספר אמצעי האירוח.

עודד גבולי מהנדס עיריית תל-אביב (עד אפריל הקרוב) ציין בדבריו ש-"יש בעיה אמיתית ומכירים בבעיה" וקיים רצון אמיתי בהנהלת העיריה לשנות רגולציות ולתת הקלות - "סדר העדיפויות ברור ושלא יהיה ספק בכך". הוא אמר עוד כי בעיריה מעדיפים מלונאות זולה, אך אין זה אומר שלא מעודדים גם הקמת מלונות יוקרתיים. "נקדם כל פרויקט שהוא שבבסיסו מלונאות. תהליכי ההיתר יהיו מהירים. במנהל ההנדסה מבינים את חשיבות המלונאות בעיר והעיריה על כל גורמיה "פתוחה למלונאות". עם זאת הוא הדגיש בסיום דבריו, כי צריך להפנים ולזכור ש-"זה לא יקרה אם זה לא נכון. העיריה תשמור על שפיות תכנונית".

דורון אהרון, סמנכ"ל בכיר לפיתוח תשתיות והשקעות במשרד התיירות, הציג מצגת "כדאיות כלכלית במיזמים" שלטעמי האישי היתה מקצועית, תכליתית ונתנה אינדיקציות מצוינות למי שנמצאים בתחילת דרכם בתחום.

מה הם המאפיינים של מלון מצליח? לדברי דורון המצגת מתבססת על מלונות בין 100-150 חדרים.

רצינות היזמים היא תנאי הכרחי להצלחתו הכלכלית של הפרויקט. לדבריו של דורון, הוא ואנשיו יכולים לזהות כבר מתוך נסיון העבר העשיר שצברו את רצינותם של היזמים "בתוך 5 הדקות הראשונות של השיחה". המאפיינים שדורון וצוותו מחפשים בפרויקטים המוצגים בפניהם הם כמובן הלוקשיין - "המיקום חייב לעשות שכל", האורחים - OUT והקהילה IN, במודל דומה לזה שהוצג בפני אנשי משרד התיירות על ידי חברת המלונאות GENERATOR בפריז. צריך לשאול שאלות מרכזיות, כמו: "איזו קהילה המלון ישרת, הבנת סביבת העבודה, מי השחקנים בסביבה, מול מי עובדים, להבין את הבירוקרטיה שקיימת ברמת משרדי הממשלה השונים ובעיריות".

לדבריו, הדגש של משרד התיירות הוא בפרויקטים המעודדים את התיירות הנכנסת, אבל צריך לזכור לדוגמה שאת משרד הכלכלה מעניין יותר כמה עובדים המלון יעסיק. בנושא התכנון האדריכלי יש לבצע התאמה של התוכנית כך שתתאים לקהילה אותה המלון או האכסניה עתידים לארח.

לגבי תל-אביב מדגיש דורון שלפי כל הנתונים שמתבססים על שנת 2016 עוד לפני ה-"בום של 2017 ו-2018" מדובר בסביבה עסקית מאוד יציבה, במחירים גבוהים ובביקוש גובר. כמה חדרים חדשים צריכים בתל-אביב? לפי הנתונים אותם הציג דורון, בשנת 2016 היתה תל-אביב ממוקמת במרכז הסקאלה ליד אמסטרדם. אין נתונים מדויקים עדיין ל-2017 ו-2018, אך תל-אביב קפצה בכמה וכמה מקומות כך שקיים ביקוש גבוה מאוד.

דורון מציין ש-"בניית מלון חדש יוצרת בהכרח ביקוש חדש". האגף שלו טיפל בשנת 2018 בהקמה של 4,000 חדרי מלון חדשים - בערך כפול מהמספר בשנת 2016. לפי המודלים הכלכלים של משרד התיירות מלון בן 100-150 חדרים צריך לתת לפחות 15% תשואה שנתית כ-PLUG NUMBER. לדבריו, "אם יזם מציג שהוא מחפש תשואה של 8% שנתי, הרי שאו שמדובר במי שלא הכין שיעורי בית כמו שצריך, או בפילנטרופ". על היזמים לשאול עצמם לאורך כל תהליך התכנון האם קיימת חלופה עם פחות סיכון ולעשות תמיד "איפכא מסתברא", ניתוח רגישויות ולא פחות חשוב מכל הנתונים הללו - טיימינג, או במילים אחרות - מזל. מכיוון שמדובר בפרויקטים עתירי ממון שהקמתם לוקחת זמן רב, למרכיב המזל יש חלק מרכזי בסיכויי הצלחת הפרויקט".


מקרה המבחן שהוצג בפני המשתתפים בכנס, היה של חברת STAY HOSPITALITY.

מדובר בסיפור מעניין של שלושה אנשי צבא לשעבר ששירתו יחדיו ביחידת "עוקץ" (מיכאל זיגון, סיוון עזרן ומתי רופא). הם השתחררו מהצבא בשנת 2013 וביקשו להקים עסק. אז בתל-אביב אפשר היה להרגיש את ניצני הפריחה של Airbnb, ושלושת החבר'ה הללו, עם קטנוע והרבה אנרגיות חיוביות, לקחו את הדירה הראשונה שלהם בסאבלט. לאחר תקופה יחסית לא ארוכה הגיעו ל-70 דירות ב-Airbnb, ולאחר מכן עברו לשווק את הדירות דרך Booking. כיום מרכז הפעולה שלהם עבר לירושלים. הם מפעילים בניין דירות עם 40 דירות ברחוב יפו במרכז העיר, אכסניה בשם STAY INN עם 12 חדרים, וגולת הכותרת היא אכסניה ברחוב המלך ג'ורג' - בן יהודה, שהם הסבו מבניין משרדים שבמקורו היה אכסניית בית החייל הישנה.

המודל העסקי של שלושת החברים הללו קצת פחות "מסודר" ממה שהציג בפני הקהל דורון אהרון. אפשר לתאר את המודל שלהם תחת המושג הצבאי שאולי מוכר לחלקכם כ-"אש תוך כדי תנועה". הרבה יותר מזל מאשר בדיקה מעמיקה לפני. לדברי מיכאל זיגון, שהציג את הנושא בכנס, עיקר הצמיחה בתיירות העולמית מגיעה בסקטור הזול יותר, Airbnb והוסטלים. נוצר בישרל מחסור במיטות ללינת תיירים במחיר נגיש. לדבריו, לא מתקבל על הדעת שתיירים טסים לארץ במחיר של 50 דולר לכרטיס הלוך ושוב ונדרשים לשלם 150-200 דולר ללינת לילה. האיפיון של התיירים החדשים הללו, אותם הוא מכנה "נוודים דיגטליים", שהם מוכנים לוותר על פרטיות לטובת "חוויה", רוצים VALUE FOR MONEY ושיעזבו אותם במנוחה. הרעיון באכסניה הוא שהיא בנויה סביב החללים המשותפים שלה. מציעים פעילויות בערבים וחוויה ביתית, מעין HOME AWAY FROM HOME. הטכנולוגיה היא מרכיב חשוב בחוויה. קונסיירז' דיגיטלי באפליקציה שמציע פעילויות שונות במשך כל שעות היממה, אפשרויות הסעדה ועוד.


קישורי וידאו לכנס המצולם (בשני חלקים):

http://gpo.gostreaming.tv:8080/?r=655&k=ae471c33ad

http://gpo.gostreaming.tv:8080/?r=656&k=84873dca7d

 

 

 

 

 

 

 

30/01/2019